温州老王13年炒楼记

陈周锡

[2006年至2011年，温州楼盘市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米，5年时间涨了3倍左右。老王说，温州房价每平方米从1万元涨到2万元，花了一年多点时间；从2万元涨到3万元，只用了一年不到。]

[2009年，温州人均GDP仅4604美元，在浙江省排倒数第三，不到杭州楼盘的一半，也只有浙江省人均GDP的71%。]

温州依然是中国房地产市场的一个独特样本。

去年3月以来，国家与地方相关政策连续释放利好消息，温州的老王又重新恢复了炒房的信心和勇气。然而，忙活了近一年，期望东山再起的老王还是失望了。

去年以来，老王囤积了多套温州房子，以备房价上涨时出售谋利。今年3月，他卖出去一套房，几乎没赚到钱；而其他房源至今无法卖出，来询价的人屈指可数。更让老王沮丧的是，他的一级合伙成员从原先十几人，减少至现在的3个人，“因为炒房赚不到钱，他们都转去做别的事情了”。

高手被套

老王是一名资深炒房者，有着十几年的操作经验，也是目前为数不多还在温州炒房的人。

老王介绍，在多重利好刺激下，去年下半年以来，温州房价确实有所上涨，这主要归功于房、中心区新推楼盘。如老小区下吕浦的房，比最低时上涨了百分之一二十；个别市中心知名房，虽然是上世纪八九十年代建的老房子，价格坚挺在每平方米三四万元。同时，新盘成为刚需、改善性购房者的首选。

温州泰和地产联合机构总裁林育表示，2013年至今，温州市区年度土地供应量维持在1100亩至1500多亩之间，这几乎是2011年之前年供应量的好几倍。同时，2014年以来，温州市区供地结构也发生了显著变化，原先只占20%左右的中心区鹿城地块，如今上升至50%左右，这与之前瓯海区、龙湾区占比80%左右显著不同。

尤其是去年下半年以来，一些鹿城区出让地块平均溢价在35%左右，高的达到60%，这些楼盘陆续上市，助推房价稳中有升。

国家统计局最新数据显示，今年2月份，温州新建商品住宅价格不含保障性住房环比与上月相比上涨0.1%，同比与去年同期相比上涨3.5%；二手住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨3.6%。这涨幅与老王的期望值相距甚远，按照老王测算，扣除资金成本、交易税费、中介费用等，房价需上涨10%以上，才能保本盈利。

老王认为，其实是大家都在烘托楼市回暖气氛，一些温州开发商最近称，每平方米上涨三五百元，实际打折下来与原先价格相差不大。林育表示，目前温州库存房源8000多套，预计还需要7个月的去化时间。

老王说，房、刚需或改善性购房者，是当前温州楼市的主要购房群体，投资性买房几乎没有。这与林育的市场判断也完全一致。

在房源供过于求情况下，改善性购房者主要考虑中心区的新建楼盘，他们要求地段要好、配套相对成熟，中小户型即可，这显然是郊区次新房难以匹敌的。老王感叹说，大部分温州炒房者依然被套，且短期内保本脱手几乎不可能。

前段时间，老王出售了下吕浦一套还算不错的房，只有20万元左右的差价空间，扣除各项成本后，赚不到多少钱。现在，老王手里还有三四套地段、品质还算不错的次新房。这些房源要么是他通过上司法拍卖的商品房，要么是低价收购而来的安置房，收购价相对市场价来说，有一定的获利空间。

由于不是最低位时买进，老王的这些房子至今还被套。他说，去年下半年至今，这三四套房子每平方米单价比最低位时上涨了三五百元至千元，这相对于2万元/平方米左右的市场价来说，可谓微乎其微。“来看房的人极少，即便来看了，出价还低于或持平我的买入价，看来短期保本脱手已经很难。”

作为二三线城市的典型代表，经历过大涨大跌的温州楼市一直备受外界关注。

2011年之前，温州房价一直领涨全国，成为全国房价上涨最快的城市之一，被认为是中国楼市“风向标”。2011年至去年上半年，温州房价大幅跳水，普遍幅度在百分之三五十，个别楼盘甚至更高。前后房价形成一个非常尖锐的“倒V”字形走势。