“效应”下市场趋高端化 市场阶段性调整来临

2016年进程过半，随着楼市进入暑期档，市场相对淡静，各方面对于下半年楼市和房价的预测已经纷纷浮出水面。

有观点认为，今年上半年市场的暴涨是基于之前一系列宽松政策的刺激。而伴随着调控政策的收紧以及信贷政策的收紧，市场必然会进入一个冷静期，一线城市、热点二线城市下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有4个，上涨的城市有60个，持平的城市有6个。环比价格变动中，最高涨幅为5.5%，最低为下降0.5%。对此，业内人士表示，房价同比总体继续上涨，但城市间涨势出现新变化。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均开始收窄，而二三线城市同比平均涨幅则在上月基础上继续扩大。而在今年下半年，一二线城市房价涨幅还将继续收窄，甚至个别暴涨的城市会出现房价下跌趋势。开发商之所以推盘节奏加快也正是出于对下半年的悲观。反而，三线城市会在利好政策下出现去库存小高潮。

在成交量方面，今年4月至5月，基本到了一个顶点，6月份的下滑趋势明显，而实际上，每年6-8月都属于楼市淡季，季节性因素不得不考虑在内。实际上，因为上半年的宽松环境和各项政策利好，不少房企早已将冲业绩的主要精力放在了上半年；而说到下半年的楼市热度，关键就在于“金九银十”这一波的冲刺了。

事实上，最值得关注的是土地市场。今年上半年，一二线城市遍地，房价横飞。在房价上涨压力巨大的北京、上海等城市，土地拍卖价格不断刷新年内新高。而部分二线城市的土地市场活跃程度绝不亚于一线城市。据中原地产数据显示，2016年以来，南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗，供应住宅用地953万平方米，平均溢价率高达126.08%，较2015年的50.73%大幅上涨116%。土地出让金方面，苏州、南京、杭州、合肥同比涨幅均超过100%，苏州涨幅更是高达867%。截至6月2日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市，已经产生了总价、单价或溢价率“”数量高达113幅。无论是一线城市还是二线城市，其楼面价都有暴涨之势。

在效应下，市场越来越高端化。催生的，必然是豪宅市场，因为只有豪宅才保证不亏本。一个个的诞生会让更多的开发商在2016年下半年甚至未来两三年内厮杀更加残酷。然而，随着热点二线城市也开始收紧信贷，甚至继续出台限价令，高价拿地的开发商将面临新的风险。业内认为，在下半年，一些冲动拿地的开发商可能会被套牢，从而进入更深的调整漩涡中。